Взяла ипотеку и вышла замуж чья квартира и кто должен платить

Взяла ипотеку и женился: чья квартира и кто должен платить кредит

Недавно сестра наконец-то разошлась со своим непутевым супругом, отсудив свою квартиру, которую она взяла в ипотеку задолго до свадьбы с ним. При разводе бывшие супруги часто сталкиваются с рядом проблем, касающихся жилищного вопроса. И вроде ипотеку сестра оформляла на себя, но выплачивали они ее с супругом в течение почти 3 лет вместе. Кто прав в подобной ситуации. Взял ипотеку и женился: чья квартира, и кто должен платить кредит. Будем разбираться.

Права супругов при разводе

Важно внимательно изучить все нюансы процесса имущественного раздела. Юридическая практика свидетельствует, что подобные вопросы решаются очень долго, поскольку супруги сначала решают, с кем будут проживать дети, оформляют документы по брачному расторжению, определяются с тем, кто кому платит алименты и прочие вопросы.

На это уходят долгие месяцы, а ипотеку платить надо ежемесячно. При изначальном возникновении разногласий лучше сразу выходить с данной проблемой в суд, не тратя время на бессмысленные разборки.

Семейное законодательство наделяет каждого супруга равными правами на недвижимость и прочее имущество, которое было приобретено уже после оформления брачных отношений. Обусловлено это тем, что за приобретения уплачивались средства из общесемейного бюджета. Потому каждый из супругов имеет право на ценности вне зависимости от величины зарплаты.

Это о совместно нажитых ценностях. Что же касается имущества, приобретенного еще до брачных отношений, то здесь проблема решается несколько иным образом. Многое тут зависит от брачного контракта. Если он есть и в нем говориться, что дележу подлежит все имущество, то квартиру тоже придется делить, как и ежемесячные ипотечные платежи за нее.

Если же брачного контракта нет, то вопрос решается через судебные органы, ведь выплаты по ипотеке какое-то время осуществлялись из общего кошелька. Но в этом вопросе масса нюансов, способных повернуть ситуацию совершенно по-другому.

Раздел имущества, приобретенного еще до заключения брачных отношений

Если недвижимость покупалась одним из супругов до брачного союза, то она не может считаться общим имуществом. Но ведь в браке оба супруга платили ипотеку за такое жилье, значит, отчасти и право на него распространяется на обоих. Ситуация крайне неоднозначная, хотя в судебной практике встречается достаточно часто.

Требования на часть недвижимости может выставлять даже тот, кто в браке не работал, поскольку достаток только мужа/жены считается в браке общесемейным бюджетом. Практика показывает, что подобные процессы зачастую заканчиваются положительным решением в отношении таких супругов, особенно при наличии достаточной доказательной базы (выписки, чеки и пр.) и квалифицированного адвоката.

В целом судебное решение может иметь несколько вариантов:

  1. Супруг, на которого оформлен ипотечный кредит, выступит полноценным владельцем. Подобное право подтвердится документами, тогда собственность не будет подлежать разделу в случае расторжения союза.
  2. Если ипотека оформлена до брака, но выплачивали ее оба супруга вместе, то недвижимость станет совместной, значит, ее придется делить. Нужно предоставить квитанции и чеки по оплате, доказывающие факт совместных ипотечных взносов.
  3. Очень редко, но встречаются ситуации, когда ипотечная квартира оплачивалась только лицом, на которое оформлен договор кредитования, хотя проживал он с супругом совместно. В подобном случае важно найти свидетелей, любые документы, подтверждающие, что второй супруг к приобретенной квартире никакого отношения не имеет.

Последний вариант считается самым трудноразрешимым. Подобные дела выигрывают крайне редко. заемщику крайне сложно доказать непричастность второго супруга к платежам и недвижимости в целом.

Не меньше сложностей вызывают и квартиры, приобретенные в ипотеку в строящемся доме. Право собственности на подобную недвижимость предоставляется только по факту сдачи жилобъекта в эксплуатацию. Здесь ситуация двоякая:

  1. Если заемщик будет в браке на момент сдачи дома, то суд с большой долей вероятности обяжет его при разводе выделить долю бывшему супругу.
  2. Если развод произойдет до получения прав собственности, то судья обяжет заемщика выплатить бывшему супругу компенсацию, потому как ипотека выплачивалась совместно.

Здесь важно грамотно подойти к выбору адвоката, поскольку именно от его опыта в подобных делах зависит исход судебного процесса.

Важные нюансы

Вне зависимости от конечного решения судьи первоначальный взнос, а также выплаченная по ипотеке сумма до брака остается только за заемщиком. Данный факт не сложно доказать в судебном разбирательстве, предоставив кредитную документацию и квитанции. Второй супруг не сможет претендовать на эту часть имущества.

Чтобы избежать проблем, дополнительных расходов и судебных тяжб, юристы рекомендуют попытаться решить вопрос полюбовно. Самым простым вариантом станет выплата компенсации, с учетом той суммы, которая была потрачена на ипотечные взносы за время брака. Бывший супруг может претендовать максимум на половину от суммы внесенных в супружестве средств за ипотеку. Но далеко не все пары могут мирно договориться в разрешении данного вопроса.

Чаще всего квартиру, приобретенную в ипотеку до свадьбы, суд не делит, поскольку она не может считаться совместно нажитой. В подобной ситуации второй супруг может рассчитывать лишь на половину средств, выплаченных за время совместного проживания в браке. Но если заемщик не сможет выплатить такую компенсацию, то ему придется выделить бывшему супругу соразмерную ей долю в недвижимости.

Заключение

Итак, решений подобного вопроса может быть несколько:

  • добрачная ипотечная недвижимость не является совместно нажитой, потому разделу подлежать не может;
  • если супруг оформил право собственности на квартиру до брака, хотя еще не погасил ипотеку, он становится единоличным владельцем жилья;
  • исключения возможны, если второму супругу удастся доказать, что ипотечный займ какое-то время погашался из семейного бюджета, в этом случае квартиру могут поделить между супругами соразмерно их участию в выплатах;
  • раздела можно избежать, если заемщик выплатит второму супругу компенсацию – половину средств, выплаченных за ипотеку во время брака;
  • в редких случаях можно отстоять право единоличной собственности квартиры и ничего не платить второй стороне, но для этого необходимы свидетели и достаточная доказательная документация, подтверждающая, что второй супруг к ипотечной квартире никакого отношения не имеет.

Особого внимания требует случай, когда ипотеку до брака оформил муж, который и платил по займу, а супруга после свадьбы забеременела и оформила декрет. В подобной ситуации жена не могла вносить платежи, но ее причина, с законодательной точки зрения, уважительная, а потому подобный факт не является основанием для отказа в выделении доли в жилье. Мало того, на свою долю в квартире вправе претендовать и родившийся впоследствии ребенок.

Юристы в подобной ситуации рекомендуют заранее заключить брачный договор, где прописываются все нюансы относительно ипотечного жилья и прочего имущества, если супруги примут решение расстаться. Тогда в случае развода им не придется тратить месяцы на судебные разбирательства, нести немалые расходы на тяжбы и адвокатов, тратить нервы на выяснение отношений и поиск доказательств собственной правоты.

Кому принадлежит квартира в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.

Эксперт в области финансовой грамотности и инвестиций. Образование высшее экономическое. Опыт работы в банке – более 15 лет. Регулярно повышает квалификацию и проходит курсы по финансам и инвестициям, что подтверждено сертификатами Банка России, Ассоциации Развития Финансовой Грамотности, Нетологии и других образовательных платформ. Сотрудничает со Сравни.ру, Тинькофф Инвестиции, ГПБ Инвестиции и другими финансовыми изданиями. [email protected] Открыть профиль

Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.

  1. Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение
  2. Продажа с согласием банка
  3. Три способа продажи жилья в ипотеке
  4. Сдача жилья квартиросъемщикам
  5. Ремонт и перепланировка
  6. Прописка в жилье родных или посторонних лиц
  7. Продажа заложенной квартиры по настоянию банка
  8. Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению
  9. Ипотечные каникулы
  10. Реструктуризация
  11. Рефинансирование ипотеки
  12. Погашение ипотеки до срока
  13. Завещание на недвижимость в залоге
  14. Обязательные и необязательные страховки

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.

Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:

  • продать квартиру можно только при согласии банка;
  • оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.

Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.

Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:

  1. Продать имущество вместе с непогашенной заложенностью. Фактически это переоформление ипотеки на другого заемщика.
  2. Закрыть кредит в банке, снять залог. И только после этого продать жилье новому собственнику.

Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.

Продажа с согласием банка

Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

Банк охотнее одобрит кредит заемщику со стабильным доходом

К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей. А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант. Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.

Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.

Три способа продажи жилья в ипотеке

  1. Оформить потребительский кредит на свое имя или родственника. Закрыть за счет этих средств ипотеку. Продать жилье и полученные деньги направить на погашение ранее взятого потребкредита. В этом случае можно решить вопрос без согласия банка. Если все сделки будут спланированы заранее, переплата процентов за потребительский кредит окажется минимальна. На реализацию плана уйдет от нескольких дней до месяца.
  2. Договорить с покупателем о предоплате, которая уйдет на погашение остатка суммы по ипотеке. В этом случае разрешение банка потребуется, потому что сделку купли-продажи недвижимости заключают до изъятия имущества из залога. На такую схему согласятся не все покупатели, потому что она очень рискованная для нового владельца жилья.
  3. Заключить соглашение с покупателем, по которому он дает деньги для погашения остатка по ипотеке не заемщику, а напрямую в банк. В этом случае также понадобится согласие банка для заключения сделки между продавцом и покупателем. Такая схема используется чаще, чем первые две, когда сумма ипотечного долга еще достаточно большая. Банки и риелторы помогут при оформлении документов обеим сторонам и учтут все правовые аспекты.

Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.

Сдача жилья квартиросъемщикам

Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102. Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются. Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.

  • банк не будет проверять, кто проживает в жилье и тогда получится гасить ипотеку за счет арендной платы, которую вносят квартиросъемщики;
  • банк выяснит, что в квартире живет не собственник, а посторонние лица и обяжет заемщика досрочно погасить ипотеку.

Не обязательно в условиях написано, что запрещено сдавать в аренду или в наем. В тексте могут быть внесены другие формулировки – «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это и относится к найму. Если в планах был расчет по ипотеке за счет арендаторов, то можно попасть в сложную ситуацию — денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.

Ремонт и перепланировка

Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30. Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.

К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном. Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор. Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.

Перепланировка возможна только после получения разрешения

На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.

Прописка в жилье родных или посторонних лиц

Собственник жилплощади может прописать в квартиру близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещает российское законодательство. Хотя некоторые банки могут прописывать запрет на регистрацию в заложенном жилье посторонних лиц.

При подаче документов на прописку в МВД не уточняют, заложена квартира или нет. Поэтому формально владелец недвижимости может составить договор с жильцом или написать согласие на проживание в своей квартире другого лица. Повлиять на эту ситуацию банку будет сложно. Но при этом заемщику важно соблюдать грань и не проводить массовую регистрацию граждан в своей квартире. Тогда можно беспрепятственно прописать своих детей, родителей или брата с сестрой. ЖК РФ ФЗ-188 ст. 31.

Продажа заложенной квартиры по настоянию банка

При неисполнении обязательств по ипотечному договору и нарушении графика выплат банк может потребовать у заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и возместить заем при просрочке 3-6 очередных платежей.

Также банк-кредитор может прописать много других поводов для досрочного расторжения договора. В том числе прописку в заложенной квартире посторонних лиц, сдачу жилья внаем или самовольную перепланировку.

Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению

  • ипотечные каникулы;
  • реструктуризация;
  • рефинансирование.

Какой вариант подойдет заемщику лучше всего решать вместе с банковским служащим. Однако наиболее выгодный способ – получить одобрение на ипотечные каникулы. Но не все смогут на них претендовать из-за законодательных ограничений у такого вида отсрочки по выплатам. ФЗ-353 ст. 6.1-1.

Если прав на каникулы нет, следует сравнить условия по реструктуризации и рефинансированию в своем обслуживающем банке или в другом.

Ипотечные каникулы

  • квартира, купленная в ипотеку, – единственное жилье заемщика;
  • общая сумма займа, оформленного в банке, не превышает 15 млн рублей;
  • заемщик обращается за ипотечными каникулами впервые;
  • доходы заемщика снизились на 30% и он оказался в сложной жизненной ситуации.
  • постановку на учет в качестве безработного лица;
  • получение инвалидности 1 или 2 группы;
  • потерю трудоспособности на срок 2 месяца и больше;
  • понижение заработной платы и других доходов;
  • появление детей, с одновременным снижением дохода.
  • первоначальная сумма ипотеки для россиян до 2 млн рублей, для жителей Москвы – 4,5 млн, Санкт-Петербурга и Дальневосточного округа – 3 млн рублей;
  • меньшее количество поводов – снижение доходов на 30% и более по сравнению с 2019 годом или лишение работы с постановкой на учет в ЦЗН.

При этом обратиться за ипотечными каникулами из-за коронавируса можно только в период с 02.04.2020 по 30.09.2020 года. Льготу дадут только по договорам, которые были заключены до 03 апреля 2020 года.

Ипотечные каникулы не снизят ваш рейтинг и кредитную историю

При любом из вариантов ипотечных каникул не пострадает кредитная история заемщика и рейтинг. Кроме того банк не сможет требовать досрочного погашения ипотеки и не будет начислять штрафы. Более подробно о вариантах ипотечных каникул прочитайте в статьях Бробанка.

Реструктуризация

Если прав на ипотечные каникулы нет, можно обратиться за отсрочкой или уменьшением ежемесячной выплаты по ипотеке. Банк может предложить реструктуризацию с условием выплаты только процентов за пользование кредитными деньгами, без внесения оплаты по основному долгу.

В большинстве банков индивидуальный подход к каждому заемщику. Тут главное не молчать о своих финансовых проблемах и обратиться за поиском решения заранее.

Обратите внимание: реструктуризация удлиняет срок кредитования и увеличивает итоговую сумму переплаты. Но при этом она помогает сохранить кредитную историю заемщика без просрочек, штрафов и неустоек. Такой период снижения ежемесячной нагрузки поможет восстановить финансовое положение семьи без продажи жилья, которое находится в залоге у банка.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование – это оформление новой ипотеки для погашения уже действующей в этом же или другом банке. Так можно поступить, если предложение более выгодно по процентной ставке. Она должна быть ниже как минимум на 1,5-2% по сравнению с текущими условиями. Кроме того стоит обратить внимание на оставшийся срок кредитования. Он должен быть не меньше года, а в некоторых случаях даже половины срока. Так происходит потому, что при аннуитетных выплатах на погашение процентов большая часть денег уходит вначале ипотеки.

Если подавать заявку на рефинансирование ипотеки в другой банк, то заемщика будут оценивать как нового клиента. Понадобится подтвердить платежеспособность и принести договор текущей ипотеки. Если новому банку-кредитору подойдет кандидатура заемщика, он переведет деньги в первый банк кредитор, а залог жилья перейдет к нему.

При рефинансировании в другом банке возникают дополнительные расходы. На оформление документов, повторную оценку жилья, пересылку денег между банками и другие затраты. Их все следует учесть до подписания нового договора.

Некоторые кредиторы одобряют рефинансирование внутри банка. Они идут на такие не очень выгодные для себя шаги, чтобы клиенты не уходили в другие банки. В этом случае процедура будет в разы быстрее, а дополнительных затрат не будет вообще. Поэтому прежде чем обращаться в другие банки-кредиторы уточните возможность рефинансирования в обслуживающем банке. Но если заемщику откажут, ему не смогут запретить перевод ипотеки в другой банк.

Погашение ипотеки до срока

Все заемщики по российскому законодательству наделены правом досрочно погашать кредиты, в том числе ипотечные. При досрочном погашении надо обратиться в банк, выяснить точный размер задолженности на дату внесения денег. Это важно, чтобы заем был закрыт полностью, и не осталось какой-либо даже незначительной суммы.

Не обязательно погашать досрочно всю сумму ипотеки. Можно вносить суммы больше, чем предусмотрено договором кредитования. При этом также следует предупреждать банк. Потому что без распоряжения заемщика деньги могут лежать на счете до наступления очередного срока.

Например, сумма ежемесячного платежа 20 тысяч рублей, а заемщик вносит по 30 тысяч. Автоматически со счета снимают только 20 тысяч, а остальные деньги могут лежать без пользы. Таким способом не получится уменьшить сумму процентов и снизить итоговую переплату. Поэтому так важно всегда оповещать банк, что «запасные» деньги должны быть направлены на оплату процентов или тела.

Иногда в условиях ипотечного договора может быть прописан пункт, что запрещен досрочный возврат кредита в первые полгода или год. Обратите внимания на такие ограничения. На самом деле банк не может запрещать клиентам погашать кредиты и ипотеку досрочно. Главное условие, которое обязан соблюдать заемщик – уведомление банка в течение 30 календарных дней о досрочном внесении денег. В некоторых банках или договорах можно встретить даже меньший срок в 10-15 дней.

Завещание на недвижимость в залоге

При оформлении сделки купли-продажи недвижимость сразу принадлежит покупателю. Банк не фигурирует в документах. Но при этом на квартиру наложено обременение, которые будет снято после завершения выплат по ипотеке.

Ипотечный долг переходит от покойного заемщика к правопреемникам

Заемщик с ипотекой – собственник недвижимости, поэтому он может включить имущество в завещание без согласия банка. При этом неважно кому будут завещана квартира мужу-бизнесмену или несовершеннолетней сыну-школьнику. Банку вообще будет неизвестно, что заложенное жилье фигурирует в каком-либо завещании.

Если ипотека к моменту смерти заемщика будет не погашена, при вступлении в права наследования правопреемникам перейдет и ипотечный долг. Даже если не будет никакого завещания, заложенная недвижимость все равно достанется наследникам. А если их несколько, то им гораздо сложнее будет делить как само имущество, так и долги по нему.

О том, как оформить завещание и что для этого нужно, читайте в отдельной статье Бробанка.

Любой наследник вправе отказаться от вступления в наследство. Так можно сделать, чтобы не платить по обязательствам умершего заемщика, если они окажутся непосильными для правопреемника. Но получить квартиру без оплаты долгов не получится.

Обязательные и необязательные страховки

Оформление ипотеки возможно только при страховании объекта залога – недвижимости. Если заемщик откажется застраховать жилье, ему не оформят ипотеку. А отказаться от страхования жизни, здоровья или титульных прав на имущество клиент может на законных основаниях. Все перечисленные виды страхования относятся к добровольному, а не обязательному. Поэтому банк не может заставить заемщика оформлять все эти страховые полисы.

Обычно при отказе клиента от дополнительных страховок банк поднимает процентную ставку по ипотеке. При этом большинство банков предлагают комплексное страхование. В него уже включены несколько рисков. Такой полис обходится дешевле, чем отдельные страховки. Тем, кто выбирает такой полис, банк снижает ставку по ипотеке.

Очень важно подсчитать заранее, какой вариант самый выгодный для заемщика. Кому-то важно застраховать максимальное число рисков, чтобы рассчитывать на страховую компанию в сложных жизненных обстоятельствах. Другим некритично повышение ставки на 1-1,5% без оформления страховых полисов.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий