Можно ли погасить ипотеку в досрочном порядке

Как досрочно погасить ипотеку

Банку невыгодно досрочное погашение ипотеки — так он лишается части будущей процентной прибыли. Но запретить заемщику вернуть кредит досрочно банк не может. По закону, заемщик имеет право выплатить ипотеку раньше срока без штрафных санкций, если деньги получены «для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью». Ст. 810 ГК РФ

Возможно ли досрочное погашение ипотеки любым клиентом и как выглядит процедура?

Как происходит досрочное погашение ипотеки

При заключении кредитного договора заемщик получает график погашения, по которому он будет выплачивать долг перед банком. График погашения — это таблица, в которой указаны суммы платежей с разбивкой на проценты и основной долг, даты погашения — часто это последний день каждого месяца, и остаток основного долга после каждого погашения.

Аннуитет. Обычно применяется аннуитетная схема погашения кредита. Это значит, что погашение происходит равными платежами, которые включают в себя сумму в погашение процентов и сумму в погашение основного долга.

Порядок начисления процентов и погашения долга при аннуитетных платежах описан в кредитном договоре, но так как текст сложен для восприятия, клиенту дают еще информационный график погашения. Это удобно, так как не надо считать или узнавать в банке, сколько заплатить в очередную дату погашения. Да и планировать семейный бюджет удобнее, когда сумма известна.

Например, если взять кредит в Райффайзенбанке на 3 млн рублей на 20 лет под 8,99% годовых, то график платежей будет выглядеть так:

Аннуитетная схема предполагает, что первые годы проценты в ежемесячном платеже составляют большую долю, чем основной долг:

Расчет аннуитета. Сначала определяется аннуитет, потом проценты. Размер аннуитета определяется при заключении кредитного договора и зависит от ставки по кредиту, срока кредита и суммы кредита. Аннуитет считается по сложной формуле:

  • месячная процентная ставка равна 1/12 от годовой процентной ставки;
  • кол-во месяцев — срок кредита в количестве полных месяцев;
  • (кол-во месяцев — 1) указано потому, что первый платеж не аннуитетный, а только проценты.

Посчитать аннуитет можно и с помощью встроенной функции в Excel: ПЛТ (СТАВКА/12; СРОК; СУММА). Но самый простой способ — это калькулятор на сайте банка. Вводите значения в соответствии с условиями кредита — и калькулятор рассчитывает аннуитет.

Расчет процентов. Процент всегда считают за фактическое количество дней в процентном периоде от остатка долга на начало этого периода.

Процентный период — это период с даты предыдущего планового погашения до следующего. Обычно это месяц, но в каждом месяце разное количество дней. Сумма в погашение основного долга считается как разница между размером аннуитетного платежа и суммой начисленных процентов.

Виды досрочного погашения

Есть два вида досрочного погашения: полное и частичное. Тут все зависит от ваших материальных возможностей.

Полное погашение — это когда гасишь сразу весь остаток долга, включая проценты, штрафы, пени, если они были. Частичное погашение ипотеки — когда оплачиваешь очередной платеж и еще любую сумму сверху.

Процедура досрочной выплаты

Процедура досрочной выплаты всегда прописана в кредитном договоре. В разных банках она отличается. Когда читаете договор, обращайте внимание на следующие моменты.

Срок досрочного погашения. Нужно учитывать, что платить по ипотеке досрочно частями часто возможно только в плановые сроки ежемесячного погашения, то есть в дату планового платежа. А вот погасить кредит полностью можно в любое время вне графика выплат.

Срок предупреждения банка. По закону досрочно вернуть кредит можно, предупредив банк не менее чем за 30 дней до дня возврата. Это касается обоих видов досрочного погашения. п. 2 ст. 810 ГК РФ

У банка есть право снизить этот срок. Часто для полного погашения достаточно предупредить банк за 15 дней до погашения, а при частичном — за один день. Но все зависит от банка, поэтому проверяйте заранее сроки предупреждения банка о намерении досрочного погашения — они прописаны в кредитном договоре.

Способ подачи заявления. Условия досрочного погашения предполагают подачу заявления о своем намерении. Некоторые банки принимают заявление только в бумажной форме, в других — достаточно поставить галочку в личном кабинете.

Полное досрочное погашение

Если вы решили погасить ипотеку досрочно полностью:

  1. Определитесь с точной датой погашения, то есть датой, когда на вашем счету будет нужная сумма. Это нужно спланировать заранее.
  2. После этого обратитесь в свой банк и рассчитайте с менеджером точную сумму к погашению на эту дату — она состоит из остатка по основному долгу и суммы процентов, которые будут доначислены к предполагаемой дате полного погашения, то есть проценты за фактическое время пользования кредитом.
  3. Напишите заявление — укажите в нем дату и сумму к полному погашению.
  4. В согласованную дату банк спишет деньги с вашего счета, откуда обычно списывается платеж по кредиту. В счет погашения зачисляются все поступившие средства. Если сумма поступивших денег равна или больше остатка долга по кредиту, то кредит полностью закрывается, а лишняя сумма возвращается на счет заемщику. Если сумма меньше, то происходит частичное досрочное погашение.
  5. После полного погашения кредита вы имеете возможность снять обременение и распоряжаться своей собственностью в полной мере без согласования с банком.

Частичное досрочное погашение

При частичном досрочном погашении возможно уменьшение срока ипотеки либо снижение суммы платежа — и то, и другое влечет более комфортные условия возврата кредита.

Проценты по кредиту всегда начисляются от фактического остатка долга, поэтому досрочным погашением вы снижаете будущие проценты.

При частичном досрочном погашении:

  1. Определитесь с суммой сверх планового платежа.
  2. Обычно при частичном досрочном погашении по умолчанию сокращается срок кредитования. Чтобы снизить ежемесячный платеж, укажите это в заявлении на досрочное погашение.
  3. Попросите менеджера банка составить новый график погашения, даже если платеж не менялся, а просто сократился срок.
  4. Новый график погашения направьте в страховую и составьте дополнительное соглашение к страховому графику оплаты взносов. Ежегодные суммы по страхованию сократятся, так как они зависят от остатка долга по кредиту.

При изменении размера платежа его считают по той же формуле, о которой писали вначале, но с небольшими изменениями.

  • остаток основного долга по кредиту берется на момент пересчета платежа;
  • месячная процентная ставка равна 1/12 от годовой процентной ставки;
  • кол-во месяцев — это остаток срока кредита в количестве полных месяцев на дату пересчета.

Особое досрочное погашение

В некоторых случаях досрочное погашение происходит не по заявлению заемщика, а при других обстоятельствах. Рассмотрим эти случаи.

При использовании материнского капитала. Заемщик может использовать маткапитал на досрочное погашение в двух случаях: когда это обязательное условие банка для получения кредита или добровольно.

После получения кредита заемщик должен:

  1. направить в Пенсионный фонд заявление о распоряжении материнским капиталом;
  2. направить в банк документы о том, что ПФР принял заявление;
  3. предоставить банку нотариально заверенное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность супругов, либо единственного родителя и детей с определением долей каждого.

При выплате страхового возмещения. Обычно ипотечная сделка включает в себя заключение договоров страхования: страхуется недвижимость и жизнь заемщика. Если происходит страховой случай, то страховая переводит сумму возмещения на счет заемщика.

При банкротстве застройщика. Если вы покупаете квартиру по договору долевого участия, то при банкротстве застройщика по закону вам выплачивается возмещение из компенсационного фонда. Для получения этих денег нужно подать заявление конкурсному управляющему, указать свой счет в банке-кредиторе. Копия заявления предоставляется в банк. После поступления денег на счет банк списывает их в качестве погашения долга по кредиту. Закон № 127-ФЗ — о банкротстве

По требованию банка. Если заемщик не исполняет условие договора, то банк может потребовать полное досрочное погашение. В этом случае он предъявит письменное требование о полном досрочном погашении кредита. Если заемщик не исполнит это требование, то банк вправе начать процедуру обращения взыскания и погасить кредит за счет продажи заложенной квартиры. ст. 50 № 102-ФЗ

При любом досрочном погашении:

  1. Общая сумма уплаченных процентов будет меньше суммы, изначально указанной в графике погашения.
  2. Если вносить досрочку в первой половине срока кредитования, то вы сэкономите больше. Это связано с тем, что доля процентов в составе платежа в первые годы выше, и вы быстрее сократите остаток долга и сумму переплаты по процентам.

Что выгодно, снижать срок кредита или размер платежа при частичном досрочном погашении

Возьмем наш пример с кредитом в 3 млн руб. Допустим, спустя год заемщик внес досрочное погашение в 500 000 руб.

Вариант 1. Снижаем срок кредита

При досрочном погашении срок кредита сократится на: 240 — 164 = 76 месяцев. То есть кредит будет погашен примерно на 6 лет раньше.

Переплата по процентам снизится на: 3 456 590 руб. — 1 898 111 руб. = 1 558 479 руб.

Вариант 2. Сокращаем размер платежа

В этом случае срок кредита остался прежний.

Экономия на переплате составит: 3 456 590 руб. — 2 896 478 руб. = 560 112 руб.

Это заметно меньше, чем в первом варианте, но зато ежемесячный платеж становится ниже примерно на 5000 руб.

Вариант 3. Промежуточная стратегия — снизить ежемесячный платеж до комфортной вам суммы, а при наличии лишних денег вносить их на досрочное погашение.

Например, вы опасаетесь снижения доходов и сделали себе комфортный платеж, снизив его на 5000 руб. Но фактически вы можете платить эти «лишние» 5000 руб. Тогда вы, как и раньше, переводите банку каждый месяц по 27 013 руб., а 5000 руб. вносите в досрочку. Правда, придется каждый месяц писать заявление на досрочное погашение. Но можно упростить: деньги для досрочного погашения откладывать в кубышку и вносить их раз в полгода. Так вы снизите и срок, и переплату. Но зато, если доходы упали — вы можете остаться в рамках своего комфортного платежа.

Как выгоднее погасить ипотеку досрочно

Рассказываем, какие преимущества это дает, как правильно погасить ипотеку раньше срока и какие варианты досрочного погашения есть.

Особенности досрочного погашения ипотеки

Право заёмщика выплачивать ипотечный кредит досрочно устанавливает закон. При этом заемщик может:

  • Погасить долг по ипотеке частично. То есть внести некоторую сумму, размер которой больше ежемесячного взноса, но меньше суммы, необходимой для полного закрытия долга. Количество частично-досрочных погашений не лимитировано, платить по кредиту больше можно регулярно до окончательного закрытия долга.
  • Погасить ипотеку досрочно полностью. В этом случае вся сумма оставшегося долга вносится заёмщиком на кредитный счет сразу, ипотечный договор считается исполненным.

При применении процедуры частичного или полного досрочного погашения ипотеки заёмщик не должен предварительно уведомлять банк: достаточно подать заявку и внести деньги на кредитный счёт. Сегодня это требование во многих банках отменено, а процедура – упрощена. Комиссий или штрафов за досрочное закрытие договора нет.

В МТС Банке ограничений нет, выплатить ипотеку раньше срока можно в любое время.

Когда выгодно закрыть ипотеку досрочно

Выгода от расчёта по договору с опережением графика есть всегда: если вы платите больше ежемесячного платежа, вы сокращаете общую переплату по кредиту и уменьшаете остаток суммы долга по кредиту.

При частично-досрочном погашении вы:

  • Уменьшаете нагрузку на семейный бюджет в будущих периодах. Это выгодно при получении «внеплановых» доходов – крупной премии на работе, наследства, маткапитала, дохода от инвестирования. Пока есть возможность – платите, чтобы иметь больше возможностей свободного распоряжения деньгами в дальнейшем. Сокращайте риски невыплат по ипотеке.
  • Повышаете свой кредитный рейтинг. Чем меньше общий объем задолженностей, тем лучше ваша кредитная история. Это важно, если вы планируете брать другие кредиты – на покупку автомобиля, отпуск или другие цели.
  • Быстрее получите право распоряжения недвижимостью. Если вы планируете менять квартиру, это проще сделать, когда ипотека закрыта, а недвижимость выведена из-под залога банка.

Как гасить ипотеку досрочно: возможные варианты

Погашать ипотеку с опережением графика можно с уменьшением срока действия договора, или сокращением размера ежемесячного платежа. Вариант погашения выбирается при формировании заявки до момента подтверждения перевода денег на кредитный счёт.

Сокращение общего срока

Когда вы укажете сумму частично-досрочного погашения по кредиту, система автоматически пересчитает условия и предложит вам новый график, когда платёж пройдет. Вы сократите срок кредитования, но сумма ежемесячного платежа останется той же. Ваша выгода – уменьшение переплаты по процентам.

На примере это выглядит так:

  • Вы взяли ипотеку 1 октября 2022 года на 10 млн рублей по ставке 6,6% на 30 лет. Ежемесячный платеж составляет 63 865,88 руб. График платежей – аннуитетный (равными суммами через равные промежутки времени).
  • Через месяц вы получили, допустим, наследство – 500 тыс. рублей, и решили погасить этими деньгами часть ипотеки.
  • При сокращении тела долга за счёт досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшится на 2 630 478 рубля. Срок кредита сократится на 4 года и 1 месяц.

Сокращение размера ежемесячного платежа

Этот вариант подразумевает, что срок ипотеки останется тем же, а ежемесячный платёж станет меньше. Для варианта ипотеки с аннуитетным графиком платежей, который мы рассмотрели выше, в цифрах это будет выглядеть так:

  • При погашении тела долга ежемесячный платёж снизится до 60 676,50 рубля. За счёт досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшится на 652 196 рублей.
  • При погашении только процентов сумма платежа скорректируется до 60 730,68 рубля, общая стоимость кредита уменьшится на 636 882 рублей.

! Данные расчёты являются примерными. Расчёт ежемесячного платежа, срока кредитования и порядок распределения суммы частично-досрочного погашения определяется правилами банка и может отличаться.

Чтобы решить, какой вариант вам подходит больше, оцените своё финансовое положение и цели:

    Если ваши доходы растут, вы хотите быстрее закрыть ипотеку – выбирайте сокращение срока при том же самом размере ежемесячного платежа

При каждом новом частично-досрочном погашении вариант выбирается заново.

Как сделать частичное или полное досрочное погашение

В МТС Банке досрочное частичное и полное погашение ипотеки доступно без предварительного уведомления. Подавать заявление за 30 дней до даты погашения не надо. Достаточно создать и подписать заявку онлайн и перечислить деньги на кредитный счёт – это можно сделать даже в мобильном приложении.

Если клиент подаст заявление на досрочное погашение и пополнит счёт по кредиту на сумму менее указанной в заявлении, то данная сумма спишется в счёт досрочного погашения.

Например, если в заявлении указано 5 000 рублей, а клиент положил на счёт 3 000 рублей, то в счёт досрочного погашения будет списано всего 3 000 рублей.

Чтобы частичное или полное погашение ипотеки «сработало», необходимо:

  • Заполнить заявку онлайн по форме банка (можно обратиться в отделение). На этом этапе необходимо выбрать вариант – уменьшение срока или суммы регулярного платежа
  • Внести сумму досрочного погашения на счёт. Банк списывает деньги и предоставляет новый график платежей, если погашение было частичным, а не полным.

В зависимости от банка и условий ипотеки при частично-досрочном погашении банк может списать деньги в любой день. Написали заявление – в этот же день средства спишутся. В этом случае часть суммы досрочного погашения пойдёт на оплату процентов, начисленных с даты последнего списания до момента внесения досрочного платежа. Остальное – пойдёт на погашение тела кредита сверх графика.

Как вносить платежи

Внести платеж можно безналично с карты или счёта любого банка, наличными через банкомат или в отделении банка.

Дата и регулярность не установлены – вы можете платить по ипотеке больше каждый месяц, можете накопить какую-то сумму и пополнить счёт единовременно.

На практике вносить платежи лучше тогда, когда у вас есть возможность:

  • Проценты по ипотеке начисляются каждый день. Изменение остатка долга сокращает общую переплату.
  • Когда деньги копятся, есть риск внеплановых расходов – вы можете передумать погасить ипотеку ради необязательной покупки, а потом будете жалеть.
  • Никаких штрафов или сложностей процедура не вызывает. График платежей пересчитывается автоматически, участие менеджера не требуется, много времени у вас это не займёт.

Можно ли погасить ипотеку досрочно с помощью материнского капитала

Закон разрешает погашать ипотеку средствами семейного (материнского) капитала. Для того, чтобы получить эти деньги от Пенсионного фонда, необходимо взять в банке справку о наличии ипотеки и подать запрос в ПФР на перечисление денег на кредитный счёт. Это можно сделать дистанционно: с помощью онлайн-сервисов портала Госуслуги, через личный кабинет на сайте ПФР или направив заявку в местное отделение Пенсионного фонда заказным письмом. Также запрос можно подать лично – в МФЦ или отделении ПФР.

К запросу надо приложить:

  • копию паспортов супругов, свидетельства о браке;
  • копию ипотечного договора и справку из банка;
  • копию договора купли-продажи жилья;
  • обязательство о выделении долей детям.

Ответ ПФР будет готов в течение 30 дней. Далее необходимо сформировать заявление в банк на погашение ипотеки средствами маткапитала, а после его рассмотрения и распределения денег – получить новый график платежей.

Подробно о процедуре в МТС Банке мы рассказали в нашей статье «Как погасить ипотеку материнским капиталом».

Возвращается ли страховка

При покупке недвижимости в ипотеку заёмщик, как правило, оформляет несколько страховок: залогового имущества, жизни и здоровья, титула.

При этом законодательно закреплена обязанность заёмщика застраховать только недвижимость, остальные полисы оформляются по желанию, но могут повлиять на условия кредитного договора – некоторые банки предоставляют скидку от базовой ставки. Например, в МТС Банке заёмщики, использующие программу личного страхования, могут взять ипотеку дешевле.

При закрытии кредитного договора до окончания срока часть страховки можно вернуть. С 1 сентября 2020 действует поправка к закону «О потребительском кредите», которая позволяет вернуть стоимость страхового полиса в упрощенном порядке – достаточно подать заявление своему страховщику. Вернуть можно не более 50% стоимости полиса страхования залогового имущества, по другим видам страхования выплата осуществляется пропорционально числу неиспользованных дней.

Упрощенный порядок работает для кредитов, выданных не ранее 1 сентября 2020 года. Для прочих договоров возврат страховки при закрытии до срока разрешен, если это предусмотрено условиями полиса.

В заключение необходимо отметить, что досрочное погашение – не обязанность, а выбор. Выплаты с опережением срока не должны влиять на финансовую стабильность вашей семьи и ухудшать качество жизни. Вы можете платить по графику, который составлен изначально, всю жизнь, если вам это удобно – условия кредита не изменятся.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий