Какой первоначальный взнос ипотека

С каким первоначальным взносом лучше брать ипотеку

Первый взнос по ипотеке — это часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик готов вложить в покупку при оформлении кредитного договора. Эти деньги не хранятся в банке — они перечисляются продавцу недвижимости. По размеру первого взноса банк судит о надежности клиента и предлагает ему определенные условия займа. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже риски для банка, который до конца срока ипотеки является залогодержателем купленной недвижимости. С каким первоначальным взносом лучше взять ипотеку для самого клиента? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сравнить разные варианты и посчитать выгоду заемщика в каждом случае.

Как формируется минимальный первоначальный взнос по ипотеке

В 2019 году банки предлагают ипотечные программы с первоначальным взносом от 10%. Возможные источники средств на первоначальный взнос:

  • личные накопления;
  • материнский капитал;
  • средства накопительно-ипотечной системы (ипотека военнослужащим);
  • государственные субсидии (ипотека бюджетникам, многодетным и молодым семьям);
  • средства от продажи уже имеющегося жилья.

Деньги от господдержки и материнский капитал в качестве первой выплаты по жилищному займу принимают не все банки. Это необходимо учитывать при подаче заявки.

Основные факторы, которые влияют на нижний порог первоначального взноса:

  • вид приобретаемого жилья. Самый маленький взнос требуется при покупке новостройки, дальше идут квартиры вторичного рынка. Самый высокий порог первоначального взноса установлен при кредитовании на покупку частных домов, коттеджей и таунхаусов с земельными участками;
  • для ипотеки по двум документам независимо от типа приобретаемого объекта устанавливается традиционно высокий первоначальный взнос не менее 30% от стоимости жилья;
  • при отсутствии официального подтверждения дохода (ипотека для фрилансеров и самозанятых) размер минимального первого взноса устанавливается не меньше 30%;
  • наличие плохой кредитной истории, низкий уровень дохода и другие стоп-факторы можно преодолеть за счет повышения первоначального взноса до 40-50%. Так заемщик помогает банку снизить риски при выдаче ипотеки.

От количества денег, которые заемщик готов потратить на первоначальный взнос, зависят основные параметры займа: окончательная ставка, срок и размер ежемесячного платежа. Какой вариант выгоднее, зависит не только от финансов, но и от индивидуальных возможностей клиента.

Ипотека с маленьким взносом: плюсы и минусы

Центробанк обеспокоен ростом числа выданных за 2018 год ипотечных займов с первоначальным взносом ниже 20%. Количество таких кредитов выросло с 14% до 42,4%. Поэтому с осени 2019 года банки будут более тщательно проверять заемщиков, которые не могут переступить этот порог первого взноса. Почему россияне активно берут ипотеку, располагая небольшими накоплениями? Причин несколько:

  • из-за новых правил продажи новостроек, которые вступят в силу в июле 2019 года, граждане спешат купить новые квартиры от застройщика до роста цен;
  • с января 2019 года ставки по ипотеке медленно, но верно начали повышаться во всех российских банках. Для плательщика выгодно оформить ипотеку с небольшим взносом, пока ставки не выросли;
  • если копить деньги на первоначальный взнос и хранить их на банковском вкладе, доход от процентов по вкладу не всегда покрывает растущие проценты по ипотеке. Доходы по депозитам намного ниже средних ипотечных ставок;
  • при оформлении займа на долгосрочный период с небольшими платежами расходы на ипотеку не так сильно бьют по бюджету. Особенно это важно для заемщиков со средним доходом и для семей с детьми. Ежегодная инфляция к концу срока ипотеки за 20-30 лет приводит к снижению ежемесячного платежа;
  • платеж по кредиту за свое жилье эквивалентен расходам на аренду квартиры;
  • в любой момент можно произвести частичное или полное досрочное погашение ипотеки;
  • при досрочном погашении есть возможность вернуть себе излишне уплаченные по кредиту проценты.

Еще один значительный плюс долгосрочного кредитования — в случае девальвации рубля банк не сможет изменить ставку по кредиту, а самому заемщику будет выгодно досрочно погасить заем. Для ипотечников внезапный дефолт рубля может стать способом безболезненной выплаты кредита в сжатые сроки.

Минусы ипотеки с низким первоначальным взносом:

  • банк тщательно проверяет заемщика на платежеспособность и надежность;
  • сложнее получить кредит при наличии стоп-факторов;
  • выбор недвижимости по программам с низким первоначальным взносом ограничен. Специальные условия предлагаются при покупке определенных объектов у аккредитованных банками застройщиков.

Ипотека с высоким первоначальным взносом: плюсы и минусы

У гражданина Иванова есть 50% от стоимости квартиры, которую он хочет купить. При обращении в банк за жилищным кредитом Иванов имеет целый ряд преимуществ:

  • клиент может не предоставлять подтверждение дохода и взять ипотеку по двум документам;
  • банк быстрее рассмотрит заявку;
  • можно взять сумму больше, чем требуется на оплату квартиры, для ремонта и обустройства жилья;
  • клиент может выбрать комфортный срок кредитования и размер ежемесячного платежа.

Основной сложностью для получения ипотеки с высоким первоначальным взносом является накопление средств на этот самый взнос. Зарплата среднестатистического россиянина не позволяет накопить 1-2 миллиона рублей за короткий срок. Поэтому для большинства потенциальных заемщиков выбор стоит между ипотекой с невысоким взносом на короткий или на длительный срок.

Как выбрать максимально выгодную программу кредитования

Сделайте правельный выбор

Нередко заемщики берут ипотеку с большой переплатой по одной простой причине: нет перспективы увеличения дохода и накопление большой суммы для ипотечного старта представляется проблематичным. Например, молодая семья снимает квартиру, жена уходит в декрет по уходу за первым ребенком. Доход семьи уменьшается, при этом сложно откладывать деньги на первый взнос из-за стабильных расходов на оплату аренды. В такой ситуации ипотека с низким первоначальным взносом или без него — оптимальное решение жилищного вопроса для семьи. Большой плюс — получение господдержки и участие в программе «Ипотека под 6%» для семей с детьми в 2019 году. За счет государственного субсидирования ставки семья имеет возможность уменьшить переплату по кредиту и в кратчайшие сроки заселиться в собственную квартиру.

В плане инвестирования ипотека с небольшим первоначальным взносом также выгодна: платежи можно гасить за счет сдачи недвижимости внаем. Для инвестора выгоднее взять две ипотеки на два объекта с небольшим стартовым платежом, чем один кредит на одну квартиру.

Теоретически можно предположить, что чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее ипотека: есть возможность быстрее погасить кредит и сэкономить на переплате. Окончательный выбор (если он есть) нужно делать с учетом номинальной переплаты по кредиту. Вот некоторые расчеты, проведенные с помощью ипотечного калькулятора Сбербанка. В качестве базового тарифа мы взяли ипотеку на готовое жилье с минимальным стартовым взносом 15% и стоимостью приобретаемой недвижимости 3 миллиона рублей:

  • взнос 450 000 рублей; сумма займа 2,55 миллиона рублей; ставка 11,2%; минимальный уровень дохода 41 886 рублей; ежемесячный платеж 29 305 рублей; срок кредита 15 лет; переплата без учета страховки 2 724 900 рублей;
  • взнос 450 000 рублей; сумма займа 2,55 миллиона рублей; ставка 11,2%; минимальный уровень дохода 42 271 рубля; ежемесячный платеж 25 363 рубля; срок кредита 25 лет; переплата без учета страховки 5 058 900 рублей;
  • взнос 900 000 рублей; сумма займа 2,1 миллиона рублей; ставка 11%; минимальный уровень дохода 34 304 рубля; ежемесячный платеж 20 583 рубля; срок кредита 25 лет; переплата без учета страховки 4 074 900 рублей;
  • взнос 900 000 рублей; сумма займа 2,1 миллиона рублей; ставка 11%; минимальный уровень дохода 40 917 рублей; ежемесячный платеж 24 551 рубля; срок кредита 15 лет; переплата без учета страховки 2 319 180 рублей.

Из этих расчетов можно сделать следующие выводы:

  • выгоднее брать ипотеку на меньший срок;
  • при равенстве первоначального взноса ипотека на длительный срок обходится ненамного дешевле с точки зрения ежемесячного платежа, но намного дороже по общей переплате;
  • с точки зрения номинальной переплаты по займу выгоднее оформить ипотеку с низким первоначальным взносом на короткий срок, чем кредит с высоким стартовым взносом на длительный срок;
  • ставка при взносе в 15% процентов ненамного выше, чем при взносе в 30%.

Если вы ищите оптимальное ипотечное предложение, обратитесь к ипотечному брокеру. Он подберет условия кредита с учетом индивидуальной ситуации и обеспечит гарантированное одобрение заявки.

Банк выдает кредит. Какой первоначальный взнос на ипотеку?

Желающие оформить ипотеку, в большинстве случаев, сталкиваются с тем, что банк требует осуществить первоначальный взнос. Часто, но не всегда.

Зачем нужно делать этот платеж? Обязателен ли он? Каким бывает его размер? Об этих и других вопросах – в настоящей статье.

Нужно ли первоначально вносить деньги при оформлении ипотечного кредита?

В тех рекламных предложениях, которые, как правило, не являются публичной офертой, речь идет о процентной ставке, но ничего не говорится про первоначальный взнос.

Между тем, когда человек приходит в банк, обычно, открывается неприятная правда: финансовая организация не готова выдать деньги в сумме, достаточной для того, чтобы оплатить 100% стоимости объекта недвижимости.

С чем это связано? Об этом речь пойдет далее. Пока же, отметим, что бывают ситуации, когда банки готовы выдать средства в полном объеме. Вернее – перевести их продавцу по сделке купли-продажи недвижимости.

Это следующие ситуации:

  1. Клиент банка готов передать в залог иную, уже имеющуюся у него недвижимость. Банк получает гарантию, в силу закона, что, если обязательство не будет исполняться надлежащим образом, он сможет оформить в свою собственность предмет залога.
  2. Клиент согласен на привлечение к участию в сделке платежеспособного поручителя. Этот вариант похуже. Но его тоже можно рассматривать. Банк подстраховывается в том смысле, что, если заемщик не сможет или не захочет исполнять обязательство, то потребовать выплаты денег можно с того самого поручителя.
  3. Действует федеральная или региональная программа с определенными условиями, в числе которых – правило о том, что банк не требует уплаты первоначального взноса. Проблема заключается в том, что люди не всегда знают о тех или иных программах. Увы, эта информация не всегда доводится. Нужно искать её самим.
  4. Взнос уплачивается из средств материнского капитала. Нельзя сказать, что, в данном случае, его нет. Но банку передаются средства из бюджетных денег, а не из личных накоплений заемщика.

В целом, на ипотеку без первоначального взноса рассчитывать можно. Очень многое зависит от конкретной ситуации. От следующего:

  • сколько человек зарабатывает;
  • какие гарантии он может предложить;
  • относится ли он к определенной категории граждан, имеющих право на льготы;
  • какова кредитная история лица.

В любом случае, решение принимает банк. Он навязывает правила игры. И не исключено, что конкретному человеку повезет, ему одобрят ипотеку без каких-либо крупных взносов сразу. А повезет ли лицу в данном случае? Ответ на этот вопрос – далее.

О том, кому отдается первый взнос, как платиться и можно ли его вернуть, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о требованиях и предложениях банков относительно первого взноса по ипотеке на квартиру или дом.

Зачем нужен первый платеж?

Этот вопрос нужно рассматривать как со стороны банка, так и со стороны клиента.

Для кредитной организации – это дополнительная подстраховка. Если заемщик не будет исполнять обязательство, то банк сможет продать заложенное имущество – квартиру, дом – предмет ипотеки.

Сделать это не так уж легко, как может показаться. По крайней мере, если объект недвижимости выставлять по рыночной цене, то можно искать покупателя годами. А вот если сделать определенную скидку, то квартира может быть продана довольно быстро.

  1. Допустим, ипотечная квартира стоит 2,5 миллиона рублей. Заемщиком по кредиту сразу же внесено 500 тыс. рублей.
  2. Обязательство не исполняется.
  3. Банк выставляет квартиру за 2,2 миллиона рублей. Очень быстро её продает.

Путем нехитрых вычислений, можно понять, что кредитная организация выигрывает 200 тыс. рублей. Это только на первом взносе. Если какие-то ежемесячные платежи все же осуществлялись, то прибыль будет больше.

Недостатков для банка в получении сразу определенного процента от стоимости недвижимости нет. Может быть, конечно, если бы сумма кредита была больше, то можно было бы серьезнее заработать на процентах. Но это в долгосрочной перспективе. Лучше, когда здесь и сейчас.

Есть в вопросе и свои нюансы. Например, заемщик может заявить, что вносил определенную часть средств, поэтому банк не имеет права забрать себе полную стоимость квартиры. Но, в любом случае, когда какая-то часть стоимости недвижимости внесена человеком – кредитной организации живется спокойнее. Риски ниже.

Плюсы для заемщика:

  1. Шанс рассчитывать на льготные условия кредитования. Многие банки предлагают клиентам пониженный процент, если часть стоимости объекта недвижимости уже внесена.
  2. Меньше база, с которой рассчитываются проценты. Простой пример: квартира стоит 5 миллионов рублей. Ипотека одобрена под 11% годовых. Первоначального взноса нет. Именно с этих 5 млн. изначально рассчитываются проценты. Если внести 500 тыс. или 1 млн. рублей, проценты будут считаться с суммы, равной 4,5 или 4 млн. соответственно.

Недостаток один. Для многих, он довольно существенный: нужно где-то найти средства, чтобы внести за квартиру, приобретаемую в ипотеку. Обычно, это довольно большая сумма. Её нужно:

  • накопить;
  • занять у родственников;
  • получить по договору потребительского кредитования.

В общем, не все так просто.

Какой процент должен быть от общей суммы?

О минимуме говорить проще – ноль. И все же, если говорить о каком-то проценте, то он, как показывает практика, не будет ниже 10-15. И то, при условии, что банк считает: рисков минимальное количество, клиент – надежный, будет исправно платить.

Хотя гарантий никто не дает. Жизнь непредсказуема. Но для этого предусмотрено страхование ипотеки. Впрочем, это другая тема.

В целом, на низкий размер первого взноса могут рассчитывать:

  • люди с хорошей зарплатой и безупречной кредитной историей;
  • те, кто готов предоставить банку дополнительные гарантии;
  • лица, имеющие право на участие в государственных программах, направленных на приобретение жилья в ипотеку на льготных условиях.

То есть, те клиенты, которые платежеспособны, с точки зрения банка, либо те, кто каким-то образом гарантирует, что обязательство будет исполнено. Дополнительно подстраховываться финансовой организации не нужно.

Первый взнос большого размера потребуется:

  • если у человека плохая кредитная история;
  • если у заемщика нет официального дохода;
  • в иных случаях, по усмотрению банка.

Нужно понимать, что величину взноса определяет именно кредитная организация, исходя из анализа личности и финансовых возможностей заемщика. Поэтому говорить о точном проценте средств, которые нужно внести сразу же – не очень простое занятие.

Можно назвать примерные величины: Средний взнос будет составлять 20-35 процентов. Все это – в зависимости от конкретной кредитной организации и конкретного заемщика.

Сколько это в рублях? Зависит от того, какое именно жилье приобретается. Размер взноса устанавливается банком в процентах. Если квартира в покупается где-нибудь в глубинке и стоит 1 млн. рублей, то нужно иметь 100-300 тысяч (где взять средства на первый взнос?). Если заемщик желает стать обладателем дома за 100 млн. рублей, то и сразу заплатить банку придется 10-30 миллионов.

О том, какой размер первоначального взноса по ипотеке лучше – 5, 10, 20 ии 50%, рассказано тут.

От чего зависит, сколько составит минимальный размер платежа?

Исходя из того, что изложено выше, уже можно понять зависимость: чем меньше у банка потенциальных рисков в конкретной ситуации, тем меньше он будет подстраховываться. Следовательно, размер взноса зависит от таких факторов:

  • уровень дохода заемщика;
  • возможность или невозможность подтвердить высокий доход;
  • состояние кредитной истории;
  • участие в софинансировании государства или отсутствие данной помощи и так далее.

Таким образом, первоначальный взнос по ипотеке – это инструмент подстраховки банка. В некоторых случаях, вполне реально обойтись и без него. Но ипотека без первоначального взноса, скорее, исключение, чем правило.

Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Добавить комментарий